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高齢者向け住宅について

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅をご検討ください

土地活用で成功する最大の秘訣は、建物を建設する前に、入居者と賃貸借契約(しかもできるだけ長期間)を締結することです。
つまり入居者を決めてから建築することが重要です。

TENPO beでは、ロードサイド店舗に賃貸借契約する土地活用をおすすめしています。
しかし、店舗に不向きな(幹線道路に面していない)土地はどのように活用すればいいのでしょうか?

そのような土地には、サービス付き高齢者向け住宅をご検討ください。

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サービス付き高齢者向け住宅のメリット

  • 安心できる大手運営会社との長期契約(20年~30年間)です。
  • 時代の要望にあった事業で、近隣の皆様にも喜んでいただけます。
  • 国土交通省、厚生労働省の共同管理制度。
  • 登録には総量規制と行政監督。ハードルが高い分、逆に過度な競争が避けられます。
  • 家賃は、近隣賃貸借契約マンションを上回る家賃設定(建築投資利回り10.0%以上)
  • 契約期間中、基本的に家賃変動なし。安心の不動産経営計画が可能です。
  • 建築費に対する補助金交付や固定資産税、所得税(法人税)の軽減措置。
  • 運営会社の介護報酬の大部分は介護保険事業。安心経営が基本です。

高齢者向け住宅・老人ホームの土地活用の流れ

  • 調査依頼
  • 法令依頼
  • 競合・市場調査
  • プランニング
  • 運営会社への提案
  • 賃貸借契約借条件、建築投資額の提案
  • 賃貸借契約書の提示
  • 運営会社をご紹介
  • 賃貸借契約書締結
  • 請負契約書締結
  • 工事着手
  • 竣工

コンサルティング費用等について

打ち合わせ

当社のコンサルティング費、仲介手数料は、以下の通りです。
(金額は全て成約時報酬です。調査や提案、コンサルティングのみの場合、 一切費用は発生しません。まずはお気軽にご相談ください。)

コンサルティング料 建築費の3%(請負契約締結時)

物件によっては、他社と共同コンサルティングを行う場合があります。
その場合も、合計金額が提示の金額となります。

仲介手数料 家賃の1ヶ月分(建物賃貸借契約締結時)

お問い合わせ

高齢者住まい法等の改正概要

高齢者住まい法等の改正概要
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サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要

【登録基準】(※有料老人ホームも登録可)

<<ハード>>

・床面積は原則25m²以上  ・構造・設備が一定の基準を満たすこと
・バリアフリー(廊下幅、段差解消、手すり設置)

<<サービス>>

・サービスを提供すること(少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供)
・[サービスの例:食事の提供、清掃・洗濯等の家事援助等]

<<契約内容>>

・長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないこととしているなど、居住の安定が図られた契約であること
・敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと
・前払金に関して入居者保護が図られていること(初期償却の制限、工事完了前の受領禁止、保全措置・返還ルールの明示の義務付け)

登録事業者の義務

・契約締結前に、サービス内容や費用について書面を交付して説明すること
・登録事項の情報開示
・誤解を招くような広告の禁止
・契約に従ってサービスを提供すること

行政による指導監督

・報告徴収、事務所や登録住宅への立入検査
・業務に関する是正指示
・指示違反、登録基準不適合の場合の登録取消し

税制による支援措置の概要

サービス付き高齢者向け住宅について、H25.3.31まで以下の特例を適用

所得税・法人税
5年間割増償却40%(耐用年数35年未満28%)
床面積要件: 25m²/戸(専用部分のみ)
戸数要件: 10戸以上
固定資産税
5年間税額を2/3軽減
床面積要件: 30m²/戸(共用部分含む) 戸数要件: 5戸以上
補助受給要件:国又は地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
不動産取得税
家屋課税標準から1200万円控除/戸
土地家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額
床面積要件: 30m²/戸(共用部分含む)  戸数要件: 5戸以上
補助受給要件:国又は地方公共団体からサービス付き高齢者向け住宅に対する建設費補助を受けていること
【固定資産税・不動産取得税の減税例】
<<モデルケース>>
・戸数30戸(戸当たり30m²)
・敷地面積:800m²
・戸当たり建設費:900万円
・土地取得額:1億円
特例なし 特例あり 本措置による減税額
固定資産税(年間) 227万円 76万円 151万円
不動産取得税(家屋) 486万円 0万円 486万円
不動産取得税(土地) 90万円 0万円 90万円
合計(初年度) 803万円 76万円 727万円
合計(5年間) 1585万円 344万円 1241万円

応募から選定までの流れ

平成23年度、高齢者住まいの改正法が4月28日に公布
平成23年5月30日~ 応募申請書の提出期間(1月末までを予定)

応募から選定までの流れ
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介護保険のしくみ~要介護認定と利用限度額~

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サービス付き高齢者向け住宅の入居者ターゲットを明確にする

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