【必見】ロードサイド店舗の「居抜き物件」が出店に超おすすめな理由！賢く見つけるコツとは？

今回は、店舗の出店を考えている方にとって非常に魅力的な選択肢、「ロードサイド店舗の居抜き物件」について深掘りしていきます。なぜロードサイド店舗がおすすめなのか、その経済的なメリットから、物件を探す際の意外な盲点まで、詳しく解説しますね！

ロードサイド店舗ってどんなお店？

まず「ロードサイド店舗」とは、広い敷地内に店舗の建物と駐車場が一体となっている物件を指します。よくある「駐車場は別の場所」というタイプではなく、お客様が車で来店し、すぐに駐車して入店できる利便性が特徴です。

多くの場合、こうした店舗にはチェーン展開しているお店が出店しており、彼らは出店前に交通量や周辺人口などを徹底的に調査し、店舗運営に最適な立地を選んでいます。つまり、ロードサイド店舗は、もともと「良い立地」にあることが多いのです。

ロードサイド「居抜き物件」の驚きの経済的メリット！

ロードサイド店舗は立地が良いだけでなく、特に「居抜き物件」の場合、新築で出店するよりも経済的に有利な点があります。

例えば、以前コンビニだった居抜き物件を例に考えてみましょう。 コンビニが新築時に2,400万円の「建設協力金」を預けていたと仮定します。この協力金は、20年契約の場合、家主さんから毎月10万円ずつテナントに返済されていました。つまり、家賃が80万円でも、実質的には70万円で借りていた形です。

コンビニが契約途中で退店する際、この協力金の残金は「違約金」として放棄されることが多いです。そのため、家主さんはすでに返済分を取り戻している状態になり、次のテナントを募集する際は、実質的に安くなっていた家賃（例: 70万円）で募集をかけられるのです。

これは、出店する側からすれば、同じ物件を新築時よりも月々の費用を抑えて借りられるという大きなメリットになりますね！

なぜロードサイドの優良物件は見つけにくいのか？

「そんなに良いなら、すぐにでも見つけたい！」と思いますよね。しかし、実際にはロードサイドの居抜き物件はなかなか見つからないと言われます。その主な理由は以下の通りです。

• 絶大な人気：駐車場が広く立地も良いため、非常に需要が高く、すぐに決まってしまいます。
• 「空き」になる前に決まる：テナントは退店の3〜6ヶ月前には家主さんに通知するのが一般的です。この期間中に、ほとんどの物件で次のテナントがすでに決まってしまうため、実際に「空いている」状態を目にすることはほとんどありません。

つまり、車で街を走っていて「空いているロードサイドのお店はないかな？」と探しても、良い物件はまず見つからない、というのが現状なのです。

空き物件が見つかる「まれなケース」とその理由

それでも、たまに空いているロードサイドの居抜き物件を見かけることがあります。そういった物件には、主に2つの理由が考えられます。

1. 賃料が相場より高い：前のテナント（特にコンビニなど）が相場よりも高い家賃を支払っていた場合、家主さんが同じ高い家賃で募集を続けるため、借り手がつかずに空いていることがあります。
2. 「調整区域」など使いにくい立地：市街化調整区域など、用途が制限された使いにくい場所に立地している場合も、空き物件として残ることがあります。

基本的には、ロードサイドの居抜き物件は探すのが非常に難しいですが、もし見つけて出店できれば、繁盛する確率は他の店舗に比べて格段に高いと言えるでしょう。

最近の変化：探しやすくなっている！？

実は、近年、ロードサイドの居抜き物件が見つけやすくなっている兆候があります。

• コンビニエンスストアの大量閉店：2019年秋頃から、コンビニの大量閉店が相次ぎ、多くの居抜き物件が市場に出回りました。
• 新型コロナウイルス（COVID-19）の影響：新型コロナの影響により、飲食店がロードサイドでも閉店するケースが増えたため、以前よりも物件を探しやすくなっているかもしれません。

「賃料が高い」と感じる理由とは？

ロードサイド物件を探している方からよく聞かれるのが「賃料が高い」という声です。前述の建設協力金の相殺分で安くなるとはいえ、他の物件に比べて高く感じることがあります。これには、ロードサイド店舗ならではの理由があります。

通常、土地を持っている家主さんは、建築基準法の建ぺい率（敷地に対して建てられる建物の割合）いっぱいに大きな建物を建てて、土地を最大限に活用したいと考えます。

しかし、ロードサイド店舗の場合、テナント側から「建ぺい率いっぱいに建てず、むしろ敷地の大部分を駐車場として利用させてほしい」と要望されることが多いのです。結果として、建物は小さくても、ゆったりとした駐車場がある店舗が建てられます。

つまり、建物自体は小さいのに賃料は高いと感じられるのは、広々とした駐車場という、お客様にとって非常に価値のあるスペースのために、その土地が有効活用されているからなのです。この「建物あたりの坪単価が高い」というのは、ロードサイド店舗の宿命とも言えます。しかし、この「使いやすさ」こそが、お客様の来店を促し、お店が繁盛する理由でもあるのです。

最後に：良い物件を見つけるためのヒント

ロードサイドの居抜き物件は、確かに探しにくいですが、そのメリットは計り知れません。前述のように、空いている物件は滅多にないため、「閉店するまでには次のテナントが決まっている」という現実を理解しておくことが重要です。