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今回は、ロードサイド店舗をお持ちの家主さん必見のテーマです。実は、ロードサイド店舗の賃貸契約は15年～20年といった長期契約がほとんどで、弊社の経験でも、契約期間満了を迎えた物件のほとんどが契約を更新し、営業を継続しているんです。
意外なことに、契約期間満了に合わせて閉店になったケースは1件もありません。しかし、店が終了しないからといって、家主さんが何もしなくていいわけではありません！むしろ、大切な手続きがいくつかあるんです。
※重要注意点：今回の内容は「建物賃貸借契約」の場合です。「事業用定期借地契約」には当てはまりませんのでご注意ください。
では、具体的に家主さんが何をすべきか、ドラッグストアの事例（建築費6000万円、契約期間20年、保証金1000万円、建設協力金4800万円、家賃80万円、建設協力金返還分20万円/月を相殺し、振込賃料60万円の契約） をもとに解説します。
契約期間満了時に家主が「必ず」やるべき3つのこと
たとえ契約が自動更新され、テナントが営業を継続するとしても、家主さんが行うべきことが大きく3つあります。
1. 保証金1000万円の返還
たとえ店舗が契約更新して営業を継続するとしても、預かっている保証金1000万円については、契約満了時に返還する必要があります。これは非常に重要なポイントです。
2. 契約期間満了以降の「振込家賃」の確認
契約期間中、家賃80万円から建設協力金返還分の20万円が相殺され、毎月60万円が振り込まれていた、というケースが例に挙がっていました。
20年間で建設協力金4800万円の返還が完了すると、翌月からは建設協力金の相殺がなくなるため、本来の家賃80万円がそのまま振り込まれることになります。つまり、家主さんの手元に入る金額が増えるわけです。この変化を正確に把握しておくことが重要です。
3. 新たな契約書の作成
これが最も重要かもしれません。契約期間満了後もテナントが営業を続ける場合、必ず新たな契約書を作成する必要があります。
特に問題となるのが、前述の2つの項目（保証金の返還と家賃の確認）が関係してきます。
よくある実例（ただし、必ずこうしなければならないわけではありません）:
- 保証金の再預託: 返還すべき保証金を、新たな契約においてそのまま預かり続けるという取り決めをするケースが多くあります。
- 家賃の減額: 建設協力金の返還が終わると、テナント側は「今まで建設協力金として支払っていた分、家賃を減額してほしい」と要求してくることが非常に多いです。例では、振込家賃が60万円だったものが、協力金返済後80万円に増えるため、テナント側が再び60万円への減額を求めるというケースが紹介されています。
何もしないまま自動更新と解釈してしまうと、家主さんにとって不利になる可能性があります。例えば、「保証金の返還もしない」「振込家賃もそのまま」といった状態を放置すると、家主側が建設協力金返還後の家賃増額を求めず、むしろ減額を認めることになってしまう、という見方ができるため、大変危険です。
絶対にやってはいけないこと、そして大切なこと
- 簡単な「覚書」で済ませない: 新たな契約書は、簡単な「覚書」ではなく、正式な「契約書」の形式で作成するのが望ましいとされています。
- 「自動延長」と思い込まない: 家主さんもテナントさんも、うっかり「自動延長」だと解釈してしまうケースがあるようですが、そのまま放置するのは家主さんにとってリスクがあります。
- 契約期間満了日を忘れない: 20年前の契約だと、満了日を忘れてしまうということもあり得ます。絶対に忘れないように注意してください。
まとめ
ロードサイド店舗の契約更新は、ほとんどのケースで発生します。しかし、家主さんが何もしなくていいわけではありません。
保証金の返還、新たな家賃の確認、そして何より新しい契約書の作成が非常に重要です。これらを怠ると、思わぬトラブルや損失につながる可能性があります。
テナントとの良好な関係を保ちつつ、自身の権利と利益を守るためにも、契約満了時には適切な手続きをしっかり行いましょう！
