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土地活用でよくある落とし穴！「開発行為」で失敗しないための3つのポイント
土地活用を考えている地主様や、収益物件の購入を検討している投資家の皆さん、土地にマンションや店舗を建てる際、「開発行為」という言葉を聞いたことはありますか？実は、この開発行為、建築費や工期が大幅に変わる原因となり、地主様と建築会社の間でトラブルになりやすいんです。
私自身、以前ハウスメーカーに勤めていた頃はこの開発工事で悩むことが多かったのですが、今は不動産コンサルタントとして客観的に見られるようになり、このトラブルを避けるためのポイントが見えてきました。
今日は、この「開発行為」について、特に知っておいてほしい3つのポイントをお伝えします。
そもそも「開発行為」って何？
開発行為とは、良好かつ安全な市街地の形成と、無秩序な市街化の防止を目的とした許可制度です。
具体的には、一定の面積以上の土地で、建物の新築など「骨格形質の変更」をしようとする場合に、この開発許可申請が必要になります。
- 全国的には1000平米以上
- 三大都市圏や近郊整備地域では500平米（約150坪）以上
つまり、ある程度の都市部で駐車場や田んぼからマンションや店舗を新築しようとする場合、ほとんどが開発行為に該当すると考えて良いでしょう。
地主様は通常、建築会社からの建築費や家賃収入の提示を受けて事業の収支をシミュレーションし、「よし、この土地活用をしよう！」と判断されるかと思います。しかし、その判断の後に「話が違う！」となるのが、開発行為による影響なのです。
開発行為がもたらす3つの大きな変化
開発行為によって、当初の計画から大きく変わってしまう可能性があるのは、主に以下の3点です。
- 工事費用の大幅な増加 開発許可の過程で、役所から様々な**「許可条件」が提示されることがあります。これらはモノによっては相当な金額が追加で必要になる**ことがあります。
- 敷地内に公園を作る
- 敷地地下に防火水槽を設置する
- 遺跡や文化財の発掘調査をする
- 下水道の整備
- 緑地の設置、擁壁の設置など
- 工事期間（工期）の長期化 開発行為には、以下のような一連の流れがあります。
- 事前相談
- 開発申請
- 開発協議
- 開発許可が下りる
- 開発工事
- 開発検査 この流れだけで、半年以上かかることが一般的です。その後にようやく建築確認申請を提出し、工事が始まるため、地主様からは「着工までこんなに時間がかかるとは思わなかった！」という声がよく聞かれます。
- 近隣問題の発生 開発申請を出すと、敷地内に**「標識」を立てることが義務付けられています。この標識には、建築主や建物の用途などが記載されており、周辺住民に建築計画を知らせることが目的です。 これにより、近隣住民からの意見が出されることがあり、場合によっては近隣説明会の開催が必要になります。これらの意見を整理したり、解決したりするのに時間や費用がかかる**ことがあります。
なぜこんなことが起こるのか？そして、どうすればいいのか？
地主様から「先に言ってよ！」と言われることも多いのですが、実は開発協議をするまで正確な許可条件が分からないというのが事実です。
しかし、土地活用を行う地主様や投資家は、建築や開発に関する知識については**「素人」です。だからこそ、私たちプロである建築会社や不動産コンサルタントが、的確なアドバイスをする**しかありません。
事前に十分な説明を行い、分からないことは「分からない」と正直に伝え、その可能性を理解してもらうことが、トラブルを避ける上で非常に重要です。
まとめ
開発行為は、土地活用を成功させる上で避けては通れない重要なステップです。費用や期間、近隣との関係に大きな影響を与える可能性があります。
「開発行為は工期や費用に大きく影響する。事前の説明が最も重要」ということをぜひ覚えておいてくださいね。
土地活用を検討される際は、ぜひ専門家と密に連携し、事前にしっかりと準備を進めていきましょう！
