ロードサイド店舗の賃貸借契約、一般店舗との違いとは？

今回は、ロードサイド店舗とテナントビルのような一般店舗における、建物賃貸借契約書の違いについて分かりやすく解説します。

一般的な不動産業者が使う賃貸借契約書のひな型は一般店舗向けに作られており、ロードサイド店舗の特殊な事情には対応しきれていない部分があります。では、具体的にどのような違いがあるのでしょうか？重要な3つのポイントに分けてご紹介します！

1. 契約のタイミングが違う！「契約の目的」

一般的な店舗の契約書は、すでに建っている建物を賃貸することを想定しています。 しかし、ロードサイド店舗の場合、借主（テナント）の希望する設計に基づいて、貸主（オーナー）が新築やリフォームを行うケースが多く見られます。貸主は「テナントがこの条件で借りてくれるなら」と建築投資を行うため、建物を建てる前（あるいはリフォーム前）に賃貸借契約を締結するのが大きな特徴です。 また、多額の建築投資をしている貸主を守るため、中途解約の違約金が設定されるといった違いもあります。

2. 用途変更は簡単じゃない！「使用目的」の明記

契約書には「物販店舗として使用する」「居住の用に供してはならない」など、建物の使用目的が細かく指定されており、違う目的で使う場合は事前の書面による承諾が必要となります。 これをわざわざ記載する理由は、建築基準法によって建物の用途が決められており、それに合わせた消防設備の設置などが必要になるからです。例えば、事務所として申請された物件を勝手に店舗やデイサービスにしたり、飲食店を物販店舗にしたりすることはできません。

3. 駐車場と建物はセット！分離できない契約の工夫

ロードサイド店舗にとって、駐車場は非常に重要な要素です。 もし「建物の家賃が◯万円、駐車場が1台◯万円」と分けて契約してしまうと、後になってテナントから「建物の契約は残して、駐車場だけ解約したい」と分離されてしまうリスクがあります。 これを防ぐため、ロードサイド店舗の契約書では「敷地の空地部分を駐車場として利用できる」と記載し、建物と駐車場を一体不可分（切り離せないもの）として扱います。これにより、家賃の中に駐車場の代金も含まれているという形にするのです。

いかがでしたか？ 一般の不動産業者が使用している契約書とロードサイド店舗の契約書では、建築投資の背景や駐車場の扱いなど、かなり違う部分があることが分かります。 ロードサイド店舗への出店や土地活用を検討されている方は、ぜひこの違いを意識して契約書をチェックしてみてくださいね！